Рефинансирование ипотечного кредита

Рефинансирование ипотеки представляет собой оформление нового кредита для погашения уже имеющегося ипотечного займа. За счет полученных денежных средств заемщик выплачивает кредитный долг, а затем постепенно погашает новый займ. При этом недвижимость, приобретенная за счет заемных средств, то есть ипотечное жилье, оформляется в качестве залогового имущества по новому кредиту. На первый так сказать поверхностный взгляд, в рефинансировании ипотечного кредита нет ничего трудного — находишь кредитную организацию с подходящими условиями предоставления ипотечного займа и сообщаешь первоначальному кредитору о своих намерениях. Однако в процедуре перекредитования есть некоторые тонкости и особенности, о которых необходимо знать. Ко всему прочему существуют сомнения по поводу целесообразности решения о рефинансировании имеющейся ипотеки.

Прежде всего, относительно технической стороны данного вопроса — далеко не все кредитные организации предоставляют заемные средства до того, как недвижимость оформлена в залог. Но как в таком случае можно передать ипотечную квартиру или дом в качестве залогового имущества, когда она еще является залогом по первому займу? А первоначальный кредитор не снимет обременения с ипотечной недвижимости до тех пор, пока заемщик не погасит ипотеку полностью. Ситуация, конечно, непростая. Однако выход есть — оформление так называемого последующего ипотечного кредита.
Осуществляется это по следующей схеме. Сначала залоговая недвижимость передается в качестве обеспечения возврата нового ипотечного займа с разрешения банка, в котором получен первый кредит.

Нужно отметить также, что в первом договоре кредитования не должно быть запрета на проведение данной процедуры, то есть оформления последующей ипотеки. Затем заемщик погашает первоначальный кредит, а далее выполняет свои кредитные обязательства перед вторым залогодержателем. После выплаты всей суммы заемных средств первому кредитору заемщик становится полноправным владельцем недвижимости и предоставляет ее следующему банку в качестве залога по новому кредиту. Таким образом получается, что в данной схеме учитываются и соблюдаются интересы обоих кредиторов.

Единственная сложность оформления последующей ипотеки заключается в обязательном получении согласия кредитной организации, где был получен первый ипотечный займ. Некоторые банки не хотят расставаться с клиентами и своего согласия на последующую ипотеку ни при каких обстоятельствах не дают. Хотя большинство крупных и известных кредитных организаций всегда стараются решить вопрос рефинансирования без проблем для всех сторон. Для того чтобы получить разрешение кредитора нужно просто написать и подать в банк соответствующее заявление.

В тоже время сегодня есть кредитные программы, по условиям которых новый кредитор предоставляет заемные средства даже без согласия банка, где был оформлен прежний ипотечный кредит. Здесь все просто — в новой кредитной организации заемщику выдают денежные средства в долг без обязательного оформления последующего ипотечного займа. В таком случае новый кредитор согласен на отсутствие залога по ипотеке. Заемщик получает необходимую сумму и выплачивает заемные средства, взятые у первоначального кредитора, в полном объеме. Далее после получения прав собственности он передает недвижимость в качестве обеспечения по новому ипотечному кредиту.

Существует еще один способ рефинансирования ипотечного займа без получения разрешения первоначального кредитора. Заемщик погашает ипотеку за счет собственных денежных средств, а потом оформляет новый кредит. Но мало вероятно, что он сможет найти банк, где ему предложат более выгодные условия кредитования, чем у прежнего кредитора.

Стоит подчеркнуть, что некоторые кредитные организации выдвигают заемщикам условие — чтобы новый кредит был получен только в каком-то определенном банке. Кроме того, у новых кредиторов срок возврата заемных средств по программам рефинансирования нередко бывает меньше, чем стандартный. Например 8-12 лет, а не 15-30 как обычно. А при небольшом сроке ипотеки увеличивается размер аннуитетных платежей, что, естественно, невыгодно для заемщика. Кроме всего прочего, у кредитных организаций есть особые ограничения по недвижимости, предоставляемой в качестве залога, при перекредитовании.

Кроме основных технических моментов существует еще вопрос выгодности и, следовательно, целесообразности рефинансирования.Иногда при уменьшении процентной ставки по ипотеке на 1-1,5% перекредитование просто бесполезно и бессмысленно. Выгодность рефинансирования легко просчитать, сопоставив итоговую
стоимость первоначального займа и нового кредита. При этом не стоит забывать и о дополнительных расходах на оплату услуг оценщика, различных комиссий, например, за выдачу заемных средств, и прочего. Большинство специалистов советуют рефинансировать ипотечный кредит только в том случае, если процентная ставка по новому займу будет ниже не менее чем на 3-4%, а срок возврата денежных средств увеличиться примерно на 5 лет. Кроме того, при рефинансировании заемщик вновь проходит всю длительную процедуру оформления ипотечного кредита в другом банке. Ко всему прочему ему еще нужно получить согласие нового кредитора на предоставление земных средств.

Leave A Reply

Ваш адрес email не будет опубликован.